¿Cuánto debe pagar el arrendatario para ser oído?

La determinación judicial de la carga prevista en el artículo 384 del Código General del Proceso

Por: Fabio Hernando Castro Forero

Profesor de la Universidad Externado de Colombia. Director de Cafore Abogados.

El artículo 384 del Código General del Proceso permite condicionar la defensa del arrendatario al pago o consignación de lo adeudado. Pero ¿quién determina esa suma? Si bastara la cifra señalada por el demandante, el acceso al contradictorio tendría un precio fijado unilateralmente por la contraparte.

El problema de la cifra

Cuando la restitución se funda en la falta de pago de la renta, servicios públicos, cuotas de administración u otros conceptos asumidos en el contrato, el numeral 4 del artículo 384 dispone que el demandado no será oído hasta que acredite su pago o consigne a órdenes del juzgado el valor total adeudado. También debe seguir consignando los cánones que se causen durante el proceso. Las sentencias C-070 de 1993 y C-056 de 1996 declararon ajustada a la Carta esta inversión de la carga probatoria: frente a la afirmación indefinida del arrendador acerca del no pago, corresponde al arrendatario aportar los recibos que normalmente conserva o efectuar la consignación. Al examinar las expresiones equivalentes del actual artículo 384, la Sentencia C-106 de 2021 reiteró esa conclusión por existir cosa juzgada material.

La constitucionalidad de la institución, sin embargo, no autoriza una aplicación automática. La misma disposición introduce un límite que a veces pasa inadvertido: la consignación no corresponde simplemente a lo afirmado en la demanda, sino al valor que, «de acuerdo con la prueba allegada con la demanda», tengan los cánones y los demás conceptos adeudados. La cifra reclamada y la cifra capaz de restringir la defensa no son necesariamente la misma.

Supóngase que el contrato acredita un canon mensual determinado, pero la demanda incorpora reajustes no pactados, períodos duplicados o conceptos cuya asunción por el arrendatario no aparece probada. Si el despacho se limita a advertir que el demandado deberá pagar «los valores indicados en la demanda», la parte actora termina definiendo por sí sola la condición para que su contraparte pueda defenderse. Cuanto mayor sea la cifra, más difícil será controvertirla.

El problema es circular. Bajo la lectura más estricta de la regla general, quien no consigna tampoco puede ser oído en la reposición contra el auto admisorio ni en la contestación. Pero si la suma solo puede discutirse después de pagarla, el demandado debe satisfacer precisamente la obligación cuya existencia o cuantía pretende controvertir. El proceso corre entonces el riesgo de presumir, antes del contradictorio, no solo el incumplimiento, sino también el monto de la deuda.

La respuesta jurisprudencial

La jurisprudencia constitucional ha construido una excepción cuando existen serias dudas sobre el presupuesto fáctico que activa la carga. En la Sentencia T-482 de 2020, ya bajo la vigencia del Código General del Proceso, la Corte reiteró que no puede exigirse el pago previo cuando los elementos aportados generan una duda seria sobre la existencia, perfeccionamiento o vigencia del contrato de arrendamiento. Añadió que el momento adecuado para efectuar esa valoración es una vez presentada la oposición, pues con ella se conocen las pruebas del demandado.

La Sentencia T-427 de 2007 resulta especialmente relevante para la cuantía. En ese asunto no se discutía la existencia del contrato: el arrendatario venía pagando un canon, pero controvertía los reajustes reclamados. La Corte encontró que con la contestación se habían aportado elementos que generaban una duda seria sobre la mora y consideró desproporcionado exigir el pago de los reajustes como condición para demostrar que no se debían. Por ello ordenó escuchar al demandado.

Esta última decisión fue dictada bajo el Código de Procedimiento Civil y las síntesis más recientes suelen formular la excepción alrededor de la existencia o vigencia del contrato. No puede afirmarse, por tanto, que exista una subregla unificada para toda discrepancia sobre el monto. Sí puede sostenerse algo más preciso: el juez debe conocer, al menos de manera preliminar, la objeción que cuestiona el presupuesto probatorio de la carga. De lo contrario, tendría que dejar de escuchar al demandado antes de determinar si jurídicamente puede hacerlo.

La carga se hace exigible con la notificación del auto admisorio, cuando comienza la oportunidad del demandado para comparecer y defenderse. Sin embargo, la reposición y la contestación no cumplen la misma función. La primera cuestiona una decisión judicial; la segunda fija la oposición frente a las pretensiones y los hechos de la demanda. Confundirlas puede llevar tanto a anticipar el debate de fondo como a dejar sin un medio efectivo de control la suma fijada para ser oído.

La reposición contra el auto admisorio debe concentrarse en la legalidad de la admisión y en la determinación provisional hecha por el juez. Allí procede discutir que la providencia omitió indicar la suma exigible; que incluyó períodos, reajustes o conceptos que no surgen de las pruebas anexas; o que incurrió en un error aritmético. También puede alegarse que la demanda no aportó ninguno de los medios exigidos por el numeral 1 del artículo 384 para acreditar inicialmente el contrato, o que el elemento presentado es manifiestamente inidóneo para ese propósito. En este último caso no se pide todavía una declaración definitiva de inexistencia: se solicita revocar el auto, inadmitir la demanda o, cuando menos, abstenerse de activar la carga de consignación.

Lo anterior debe armonizarse con el cauce de las excepciones previas. Cuando el asunto se adelanta como proceso verbal, estas se presentan en escrito separado durante el traslado, conforme a los artículos 100 y 101 del Código. Si por su cuantía corresponde al proceso verbal sumario, el artículo 391 ordena alegar los hechos que las configuran mediante reposición contra el auto admisorio. Por eso, en el proceso verbal el demandado deberá diferenciar el recurso que cuestiona la decisión contenida en el auto del escrito de excepciones previas; en el verbal sumario ambas discusiones pueden confluir en la reposición. Ninguna de esas vías convierte el recurso en una contestación anticipada.

La contestación tiene un objeto distinto y más amplio. En ella corresponde negar o admitir los hechos, oponerse a las pretensiones, formular excepciones de mérito y aportar o solicitar las pruebas sobre la relación sustancial. Ese es el escenario para controvertir la existencia o vigencia del contrato y para alegar pago, modificación o novación, aceptación de un canon diferente, improcedencia de los reajustes, inexistencia de la mora, tacha o desconocimiento de documentos y, en general, cualquier circunstancia que exija confrontar la versión del demandante con elementos que no podían valorarse al admitir la demanda.

Esta distribución coincide con los precedentes. En la T-482 de 2020 el demandado cuestionó mediante reposición el auto admisorio y la existencia del contrato que sustentaba la carga. La Corte consideró contrario al debido proceso exigirle el pago para resolver una objeción dirigida precisamente contra el presupuesto de esa exigencia. Al mismo tiempo, indicó que la valoración completa de la duda debe hacerse después de presentada la contestación, porque con ella se incorporan los elementos sobre el perfeccionamiento y la vigencia del contrato. En la T-427 de 2007, la duda sobre los reajustes también surgió de las pruebas aportadas con la contestación. La reposición puede revelar que la carga fue fijada sin soporte suficiente; la contestación permite establecer si, a la luz de la oposición probatoria, esa carga debe mantenerse o ceder.

Por ello, la reposición no sustituye la contestación ni debería emplearse para decidir anticipadamente la deuda. A su vez, la contestación debe recibirse y examinarse, al menos para determinar si presenta una duda seria y objetivamente sustentada sobre el presupuesto de la carga. Si esa duda no aparece, opera la regla general y el demandado no será oído hasta que acredite el pago o la consignación; si aparece, la defensa debe tramitarse sin exigir previamente la suma controvertida.

Una propuesta para el auto admisorio

La mejor interpretación del artículo 384 exige que el auto admisorio identifique provisionalmente el monto que debe consignarse para ser oído. Esa determinación debe indicar el canon demostrado, los períodos reclamados, los reajustes que resulten del contrato y los demás conceptos cuya obligación aparezca acreditada. Para los cánones posteriores deberá señalar el valor o, cuando corresponda, una fórmula objetivamente verificable.

No sería una sentencia anticipada sobre la mora. Sería una valoración prima facie, limitada a definir una carga procesal que restringe el derecho de defensa. Si después prospera la excepción de pago, el propio artículo 384 ordena devolver al demandado los depósitos retenidos; si no prospera, dispone su entrega al demandante. La liquidación provisional no sustituye, entonces, la decisión de fondo.

Podría objetarse que el auto admisorio controla requisitos formales y no es el escenario para valorar pruebas. Sin embargo, cuando una consecuencia tan intensa depende de lo que demuestra la prueba aportada con la demanda, alguna valoración resulta inevitable. El juez ya debe verificar que se acompañó alguno de los medios que el numeral 1 del artículo 384 admite para acreditar inicialmente el contrato. Lo que aquí se propone es que haga explícita la conclusión provisional que utilizará para restringir la intervención del demandado.

Esta exigencia también permite graduar la carga. Si los anexos respaldan el canon, pero no determinados reajustes o servicios, la consecuencia de no oír solo podría vincularse con la suma objetivamente demostrada al momento de admitir la demanda. Esa delimitación no fija un techo a la deuda ni impide que el arrendador pruebe más durante el proceso: si posteriormente acredita otros períodos, reajustes o conceptos, podrá obtener su reconocimiento y cobro por la vía procesal correspondiente. Lo que no puede hacer es utilizar desde el inicio rubros todavía no sustentados para elevar el precio de acceso al contradictorio.

La regla de pagar para ser oído conserva una finalidad legítima: impedir que quien permanece en el inmueble prolongue el proceso sin atender las obligaciones derivadas del arrendamiento. Pero esa finalidad no requiere entregar al demandante el poder de fijar unilateralmente la barrera de defensa.

La suma exigible debe ser determinada por el juez, de manera provisional, motivada y susceptible de una contradicción mínima. Solo después de establecer que la prueba respalda el contrato, la obligación y el monto puede aplicarse la consecuencia procesal del artículo 384. En otros términos, pagar para ser oído no puede significar pagar lo que la contraparte quiera para poder discutir cuánto se debe.

Referencias

1. Ley 1564 de 2012, Código General del Proceso, artículos 90, 100, 101, 318, 384, 390 y 391. https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=48425

2. Corte Constitucional, Sentencia C-070 de 1993. https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/1993/c-070-93.htm

3. Corte Constitucional, Sentencia C-056 de 1996. https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/1996/c-056-96.htm

4. Corte Constitucional, Sentencia T-427 de 2007. https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2007/t-427-07.htm

5. Corte Constitucional, Sentencia T-482 de 2020. https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2020/t-482-20.htm

6. Corte Constitucional, Sentencia C-106 de 2021. https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2021/c-106-21.htm

Las opiniones expresadas en este escrito son responsabilidad exclusiva del autor. Fecha de corte normativo y jurisprudencial: 10 de julio de 2026.