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Pueden demandar el deslinde y amojonamiento el propietario pleno, el nudo propietario, el usufructuario y el comunero del bien que se pretenda deslindar, y el poseedor material con más de un (1) año de posesión.
La demanda deberá dirigirse contra todos los titulares de derechos reales principales sobre los inmuebles objeto del deslinde que aparezcan inscritos en los respectivos certificados del registrador de instrumentos públicos.
Comentario:
Este proceso concreta el derecho del propietario y del poseedor con más de un año a que se fijen los límites de los predios colindantes cuando sean oscuros o inciertos233. “[D]eslinde es el acto de distinguir y señalar los linderos de una heredad con respecto a otros bienes raíces ya que lo que se busca es obtener la certeza de cuáles son los linderos o límites del inmueble, mientras que el amojonamiento, parte del presupuesto de que ya se ha realizado la fijación de los linderos y consiste en la imposición de los mojones”234.
Notas al pie de página del comentario:
233: C.C. art. 900.
234: Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, sentencia SC267-2023, rad. 2015-00586, 16 ag. 2023.
La demanda expresará los linderos de los distintos predios y determinará las zonas limítrofes que habrán de ser materia de la demarcación. A ella se acompañará:
El título del derecho invocado y sendos certificados del registrador de instrumentos públicos sobre la situación jurídica de todos los inmuebles entre los cuales deba hacerse el deslinde, que se extenderá a un período de diez (10) años si fuere posible.
Cuando fuere el caso, la prueba siquiera sumaria sobre la posesión material que ejerza el demandante. En este caso podrá solicitar que el deslinde se practique con base en los títulos del colindante.
Un dictamen pericial en el que se determine la línea divisoria, el cual se someterá a contradicción en la forma establecida en el artículo 228.
Comentario:
La legitimación en la causa por activa es limitada pues el proceso solamente puede ser promovido por los titulares de derechos reales principales o el poseedor de al menos un año, lo que justifica que la legitimación deba acreditarse con los títulos respectivos al presentar la demanda.
También es presupuesto de las pretensiones de deslinde y amojonamiento la colindancia de los predios, por lo que debe allegarse dictamen pericial que muestre cómo podrían lucir los límites que se pretenden trazar.
De la demanda se correrá traslado al demandado por tres (3) días.
Los hechos que constituyen excepciones previas, la cosa juzgada y la transacción, solo podrán alegarse como fundamento de recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda.
Comentario:
Como sucede en otros procesos (el ejecutivo es ejemplo de ello) en este no hay trámite especial de excepciones previas, pues estos medios de saneamiento del proceso deben formularse por medio del recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda, como también sucede con las defensas de cosa juzgada y transacción.
El juez señalará fecha y hora para el deslinde y en la misma providencia prevendrá a las partes para que presenten sus títulos a más tardar el día de la diligencia, a la cual deberán concurrir además los peritos.
En la práctica del deslinde se procederá así:
Trasladado el personal al lugar en que deba efectuarse, el juez recibirá las declaraciones de los testigos que las partes presenten o que de oficio decrete, examinará los títulos para verificar los linderos que en ellos aparezcan y oirá al perito o a los peritos para señalar la línea divisoria.
Practicadas las pruebas, si el juez encuentra que los terrenos no son colindantes, declarará por medio de auto, improcedente el deslinde; en caso contrario señalará los linderos y hará colocar mojones en los sitios en que fuere necesario para demarcar ostensiblemente la línea divisoria.
El juez pondrá o dejará a las partes en posesión de los respectivos terrenos con arreglo a la línea fijada. Pronunciará allí mismo sentencia declarando en firme el deslinde y ordenando cancelar la inscripción de la demanda y protocolizar el expediente en una notaría del lugar. Hecha la protocolización el notario expedirá a las partes copia del acta de la diligencia para su inscripción en el competente registro.
Las oposiciones a la entrega formuladas por terceros se tramitarán en la forma dispuesta en el artículo 309.
Comentario:
Regula la primera fase de juzgamiento del proceso (diligencia de deslinde) sobre la que la jurisprudencia ha señalado que: “el juez competente debe verificar que los predios sean colindantes, y de ser así, proceder a deslindarlos, teniendo en cuenta la información que reposa en los títulos de propiedad que esgrimen los interesados. Ahora bien, si en esos títulos no se consignó el límite entre los predios vecinos con la precisión deseable, se podrá acudir a cualquier medio de prueba para clarificar cuál es la línea divisoria que mejor representa el derecho de propiedad de las partes. Es este, ni más ni menos, el alcance de la prerrogativa que prevé el artículo 900 del Código Civil”235.
Notas al pie de página del comentario:
235: Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, sentencia SC381-2020, rad. 2011-00433, 19 oct. 2020.
Si antes de concluir la diligencia alguna de las partes manifiesta que se opone al deslinde practicado, se aplicarán las siguientes reglas:
Dentro de los diez (10) días siguientes el opositor deberá formalizar la oposición, mediante demanda en la cual podrá alegar los derechos que considere tener en la zona discutida y solicitar el reconocimiento y pago de mejoras puestas en ella.
Vencido el término señalado sin que se hubiere presentado la demanda, el juez declarará desierta la oposición y ordenará las medidas indicadas en el número 3 del precedente artículo, y ejecutoriado el auto que así lo ordene, pondrá a los colindantes en posesión del sector que le corresponda según el deslinde, cuando no la tuvieren, sin que en esta diligencia pueda admitirse nueva oposición, salvo la de terceros, contemplada en el numeral 4 del artículo precedente.
Presentada en tiempo la demanda, de ella se correrá traslado al demandado por diez (10) días, con notificación por estado y en adelante se seguirá el trámite del proceso verbal.
La sentencia que en este proceso se dicte, resolverá sobre la oposición al deslinde y demás peticiones de la demanda, y si modifica la línea fijada, señalará la definitiva, dispondrá el amojonamiento si fuere necesario, ordenará la entrega a los colindantes de los respectivos terrenos, el registro del acta y la protocolización del expediente.
Comentario:
Se refiere a la segunda fase del juzgamiento del proceso (oposiciones) donde:“[p]uede suceder que se acepte la demarcación, pero se reclame el reembolso de mejoras edificadas en suelo ajeno; o que, simplemente, se refute ese deslinde, bien por considerar que el juez interpretó de manera equivocada lo consignado en los títulos de propiedad, o ya por estimar que esos documentos no dan cuenta de la verdadera dimensión del derecho de dominio de los extremos del pleito, como ocurriría, a modo de ejemplo, cuando uno de ellos alega haber adquirido, por el modo originario de la prescripción, una franja limítrofe que pertenecía a su contendor.
Si los interesados exteriorizan estos reparos antes de finalizar la diligencia de deslinde, y formalizan su oposición dentro de los diez días siguientes (con la presentación de la correspondiente demanda), iniciará un juicio declarativo, en el que deberán resolverse las controversias planteadas; y si en virtud de ello se «modifica la línea fijada», el funcionario judicial «señalará la definitiva, dispondrá el amojonamiento si fuere necesario, ordenará la entrega a los colindantes de los respectivos terrenos, el registro del acta y la protocolización del expediente»”236
Notas al pie de página del comentario:
236: Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, sentencia SC381-2020, rad. 2011-00433, 19 oct. 2020.
El colindante que tenga mejoras en zonas del inmueble que a causa del deslinde deban pasar a otro, podrá oponerse a la entrega mientras no se le pague su valor.
En la diligencia se practicarán las pruebas que se aduzcan en relación con dichas mejoras y el juez decidirá si hay lugar a reconocerlas; en caso de decisión favorable al opositor, este las estimará bajo juramento, y de ser objetada la estimación, serán avaluadas por los peritos que hayan concurrido a la diligencia.
Comentario:
La disposición autoriza retener la parte del inmueble que como producto de la demarcación deba entregarse cuando el obligado a entregar haya realizado mejoras sobre la zona respectiva, para lo cual el juez determinará si hay o no lugar a reconocerlas y, en caso positivo, a determinar su valor mediante dictamen pericial.
Todo comunero puede pedir la división material de la cosa común o su venta para que se distribuya el producto.
La demanda deberá dirigirse contra los demás comuneros y a ella se acompañará la prueba de que demandante y demandado son condueños. Si se trata de bienes sujetos a registro se presentará también certificado del respectivo registrador sobre la situación jurídica del bien y su tradición, que comprenda un período de diez (10) años si fuere posible.
En todo caso el demandante deberá acompañar un dictamen pericial que determine el valor del bien, el tipo de división que fuere procedente, la partición, si fuere el caso, y el valor de las mejoras si las reclama.
Comentario:
Los comuneros pueden poner fin a la comunidad mediante la venta del bien (cuando no sea posible su fragmentación material) o la división, según el caso237.
Si el bien se está persiguiendo por un acreedor sin garantía real, no es imperativa su vinculación al proceso divisorio porque no confirma “litisconsorcio necesario [con los demás propietarios], pues ninguna disposición legal así lo impone, además se ser claro que no le atañe el estado de indivisión del bien y es posible decidir de mérito sin su comparecencia”. Además, “al acreedor no garantizado le es indiferente la suerte del proceso divisorio, porque solo perseguirá la satisfacción de su acreencia con la parte del bien común de que su deudo[r] es propietari[o], la cual puede rematar en el juicio ejecutivo, evento el cual el adjudicatario será el nuevo titular del derecho de dominio, y podría darse el evento de que mediante la figura de la sustitución procesal acuda al proceso declarativo, sin afectar su devenir, pues la controversia continuaría en el estado en que se encontraba pero con el nuevo propietario, quien se presume conoce de la existencia del juicio divisorio, debido a la previa inscripción de la demanda”238.
La exigencia de aportar un dictamen con la demanda es acorde a la Constitución Política239.
Notas al pie de página del comentario:
237: C.C. art. 2334.
238: Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, sentencia STC10677-2023, rad. 2023-00249, 27 sep. 2023.
239: Corte Constitucional, sentencia C 284 de 2021.
Salvo lo dispuesto en leyes especiales, la división material será procedente cuando se trate de bienes que puedan partirse materialmente sin que los derechos de los condueños desmerezcan por el fraccionamiento. En los demás casos procederá la venta.
Comentario:
La presentación del dictamen a que se refiere el artículo 406 se justifica en la necesidad de probar la manera en que se pondrá fin a la comunidad: división, en caso de probar que el bien es susceptible de fragmentación sin causar desmedro a los copropietarios; venta, en caso de ser imposible la división material.
En la demanda podrá pedirse que el juez conceda licencia cuando ella sea necesaria de conformidad con la ley sustancial, para lo cual se acompañará prueba siquiera sumaria de su necesidad o conveniencia. El juez deberá pronunciarse sobre la solicitud antes de correr traslado de la demanda.
Comentario:
La enajenación de los inmuebles del peculio profesional de los menores de edad es uno de los casos que requiere autorización judicial previa240. Tal permisión se requiere siempre que un menor de edad sea parte del proceso (sin que se requiera que sea demandante) y exige demostrar que la venta es necesaria o conveniente, puede ser otorgada por el mismo juez del proceso divisorio (no solo el juez de familia).
Decretar la venta de ese tipo de bienes, sin autorización previa, configura un defecto procedimental que puede ser reconocido, inclusive, mediante acción de tutela241.
Notas al pie de página del comentario:
240: C.C. art. 303.
241: Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, sentencia STC16372-2018, rad. 2018-00123-01, 13 dic. 2018.
<Aparte subrayado CONDICIONALMENTE exequible> En el auto admisorio de la demanda se ordenará correr traslado al demandado por diez (10) días, y si se trata de bienes sujetos a registro se ordenará su inscripción. Si el demandado no está de acuerdo con el dictamen, podrá aportar otro o solicitar la convocatoria del perito a audiencia para interrogarlo. Si el demandado no alega pacto de indivisión en la contestación de la demanda, el juez decretará, por medio de auto, la división o la venta solicitada, según corresponda; en caso contrario, convocará a audiencia y en ella decidirá.
Los motivos que configuren excepciones previas se deberán alegar por medio del recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda.
El auto que decrete o deniegue la división o la venta es apelable.
Comentario:
Antes de la sentencia C-284 de 2021, la redacción original de la norma proscribía formular excepciones distintas al pacto de indivisión; únicamente cuando se formulara esa defensa se convocaría audiencia y se resolvería mediante auto la procedencia de la venta o división material, porque si se omitía formular esa defensa debía, de plano, decretar la venta o división, según procediera.
Luego de esa sentencia es permitido excepcionar “la prescripción adquisitiva de dominio [que]: (i) puede configurarse en el marco de la comunidad; (ii) efectivamente no puede alegarse en el proceso divisorio; (iii) tiene una incidencia sustancial en el objeto del proceso divisorio; y (iv) se trata de una circunstancia que guarda íntima relación con la protección de la propiedad privada y los principios constitucionales a los que obedece la protección jurídica de la posesión y de la prescripción como un modo de adquirir el dominio”, pues la Corte Constitucional “condición[ó] la norma en el sentido de precisar que la prescripción adquisitiva de dominio debe ser admitida y considerada como un medio de defensa del demandado en el proceso divisorio”242.
Notas al pie de página del comentario:
242: Corte Constitucional, sentencia C 284 de 2021.
