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Para el cumplimiento de la división se procederá así:
Ejecutoriado el auto que decrete la división, el juez dictará sentencia en la que determinará cómo será partida la cosa, teniendo en cuenta los dictámenes aportados por las partes.
Cuando la división verse sobre bienes sujetos a registro, en la sentencia se ordenará la inscripción de la partición.
Registrada la partición material, cualquiera de los asignatarios podrá solicitar que el juez le entregue la parte que se le haya adjudicado.
Comentario:
Si procede la división material del predio, el juez emitirá sentencia, luego de cobrar firmeza el auto que así lo ordenó, para determinar la manera de dividirlo de acuerdo con el artículo 2338 del Código Civil. Inclusive, es procedente decretar un dictamen pericial de oficio con miras a demostrar la procedencia de la división material, como lo ha precisado la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia243.
Notas al pie de página del comentario:
243: Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, sentencia STC7618-2023, rad. 2023-00288, 2 ag. 2023.
En la providencia que decrete la venta de la cosa común se ordenará su secuestro, y una vez practicado este se procederá al remate en la forma prescrita en el proceso ejecutivo, pero la base para hacer postura será el total del avalúo. Si las partes hubieren aportado avalúos distintos el juez definirá el precio del bien.
Si las partes fueren capaces podrán, de común acuerdo, señalar el precio y la base del remate, antes de fijarse fecha para la licitación.
Cuando el secuestro no se pudiere realizar por haber prosperado la oposición de un tercero, se avaluarán y rematarán los derechos de los comuneros sobre el bien, en la forma prevista para el proceso ejecutivo.
Frustrada la licitación por falta de postores se repetirá cuantas veces fuere necesario y la base para hacer postura será entonces el setenta por ciento (70%) del avalúo.
El comunero que se presente como postor deberá consignar el porcentaje legal y pagar el precio del remate en la misma forma que los terceros, pero con deducción del valor de su cuota en proporción a aquel.
Registrado el remate y entregada la cosa al rematante, el juez, por fuera de audiencia, dictará sentencia de distribución de su producto entre los condueños, en proporción a los derechos de cada uno en la comunidad, o en la que aquellos siendo capaces señalen, y ordenará entregarles lo que les corresponda, teniendo en cuenta lo resuelto sobre mejoras.
Ni la división ni la venta afectarán los derechos de los acreedores con garantía real sobre los bienes objeto de aquellas.
Comentario:
El secuestro sobre el bien objeto de la división busca asegurar que el adquirente en el remate pueda no sólo obtener la propiedad del bien, sino también poseerlo. Sin embargo, la imposibilidad de secuestrarlo no impide la pública subasta pues, como en el ejecutivo, es posible enajenar únicamente los derechos de los comuneros sin la posesión del bien, a la que luego podrá hacerse el adquirente, según proceda.
A diferencia de lo que sucede en el remate del ejecutivo, la ley prevé expresamente que la venta no extingue la garantía que pese sobre el bien rematado.
El comunero que tenga mejoras en la cosa común deberá reclamar su derecho en la demanda o en la contestación, especificándolas debidamente y estimándolas bajo juramento de conformidad con el artículo 206, y acompañará dictamen pericial sobre su valor. De la reclamación se correrá traslado a los demás comuneros por diez (10) días. En el auto que decrete la división o la venta el juez resolverá sobre dicha reclamación y si reconoce el derecho fijará el valor de las mejoras.
Cuando se trate de partición material el titular de mejoras reconocidas que no estén situadas en la parte adjudicada a él, podrá ejercitar el derecho de retención en el acto de la entrega y conservar el inmueble hasta cuando le sea pagado su valor.
Los gastos comunes de la división material o de la venta serán de cargo de los comuneros en proporción a sus derechos, salvo que convengan otra cosa.
El comunero que hiciere los gastos que correspondan a otro tendrá derecho, si hubiere remate, a que se le reembolsen o a que su valor se impute al precio de aquel si le fuere adjudicado el bien en la licitación, o al de la compra que hiciere. Si la división fuere material podrá dicho comunero compensar tal valor con lo que deba pagar por concepto de mejoras, si fuere el caso, o ejecutar a los deudores en la forma prevista en el artículo 306.
La liquidación de los gastos se hará como la de costas.
Dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecutoria del auto que decrete la venta de la cosa común, cualquiera de los demandados podrá hacer uso del derecho de compra. La distribución entre los comuneros que ejerciten tal derecho se hará en proporción a sus respectivas cuotas.
El juez, de conformidad con el avalúo, determinará el precio del derecho de cada comunero y la proporción en que han de comprarlo los interesados que hubieren ofrecido hacerlo. En dicho auto se prevendrá a estos para que consignen la suma respectiva en el término de diez (10) días, a menos que los comuneros les concedan uno mayor que no podrá exceder de dos (2) meses. Efectuada oportunamente la consignación el juez dictará sentencia en la que adjudicará el derecho a los compradores.
Si quien ejercitó el derecho de compra no hace la consignación en tiempo, el juez le impondrá multa a favor de la parte contraria, por valor del veinte por ciento (20%) del precio de compra y el proceso continuará su curso. En este caso los demás comuneros que hubieren ejercitado el derecho de compra y consignado el precio podrán pedir que se les adjudique la parte que al renuente le habría correspondido y se aplicará lo dispuesto en los incisos anteriores.
Comentario:
Esta norma desarrolló el derecho de compra de los comuneros demandados cuando se pretende la venta del bien en común, previsto en el 2336 C.C., de ahí que esta última norma se encuentre vigente pues no ha sido derogada de ninguna manera.
Cuando no haya administrador de la comunidad y solo algunos de los comuneros exploten el inmueble común en virtud de contratos de tenencia, cualquiera de los comuneros podrá pedir en el proceso divisorio que se haga el nombramiento respectivo, siempre que en la demanda se haya pedido la división material.
La petición podrá formularse en cualquier estado del proceso, después de que se haya decretado la división, y a ella deberá acompañarse prueba siquiera sumaria de la existencia de dichos contratos.
El juez resolverá lo conducente, previo traslado por tres (3) días a las partes, y si encuentra procedente la solicitud prevendrá a aquellas para que nombren el administrador, dentro de los cinco (5) días siguientes; en caso de que no lo hicieren procederá a designarlo.
El juez hará saber a los tenedores la designación del administrador una vez posesionado este.
Comentario:
Son tres los requisitos para nombrar administrador en este tipo de trámites: (I) que se pretenda dividir materialmente el predio; (II) que se haya decretado la división; (III) que algunos -no todos- comuneros exploten el bien mediante títulos de tenencia acreditados sumariamente. Cuando se cumplan estas exigencias, cualquiera de ellos podrá pedir el nombramiento que podrá hacerse de común acuerdo o, sino, por el juez.
El administrador representará a los comuneros en los contratos de tenencia, percibirá las rentas estipuladas y recibirá los bienes a la expiración de ellos. El administrador tendrá las obligaciones del secuestre y podrá ser removido por las mismas causas que este.
Concluido el proceso, el administrador cesará en el ejercicio de sus funciones.
Rendidas las cuentas del administrador y consignado el saldo que se hubiere deducido a su cargo, el juez lo distribuirá entre los comuneros, en proporción a sus derechos.
Esta norma se aplicará, en lo pertinente, al administrador de hecho de la comunidad.
Para la designación judicial de administrador de una comunidad fuera del proceso divisorio, cuando los comuneros no se avinieren en el manejo del bien común, se procederá así:
La petición deberá formularse por cualquiera de los comuneros, con indicación de los demás, e irá acompañada de las pruebas relacionadas en el artículo 406.
En el auto que admita la petición, el juez dará traslado a los restantes comuneros por tres (3) días, para que puedan formular oposición.
A los comuneros se les notificará personalmente.
Vencido el traslado se señalará fecha y hora para audiencia, con el fin de designar el administrador. Si se formulare oposición, en dicha audiencia se practicarán las pruebas a que hubiere lugar y se resolverá lo conducente.
La audiencia se celebrará con los comuneros que concurran, quienes podrán hacer el nombramiento por mayoría de votos. Cada comunero tendrá tantos votos cuantas veces se comprenda en su cuota la del comunero con menor derecho.
Si no se reúne la mayoría necesaria, el juez hará la designación.
El administrador tendrá la representación procesal de ellos, sin perjuicio de que cada uno pueda intervenir en los respectivos procesos.
Comentario:
Se trata de un trámite diferente al divisorio, donde se busca, simplemente, designar un administrador que represente a los comuneros cuando estén en desacuerdo en la administración de la cosa común. Si las partes no lo designan de común acuerdo, será nombrado directamente por el juez.
Las diferencias entre el administrador y los comuneros sobre la forma de ejercer aquel sus funciones, se tramitarán como incidente en el respectivo proceso divisorio o a continuación de la audiencia en que se hizo el nombramiento, según fuere el caso, previa notificación personal de los comuneros.
Quien pretenda el pago de una obligación en dinero, de naturaleza contractual, determinada y exigible que sea de mínima cuantía, podrá promover proceso monitorio con sujeción a las disposiciones de este Capítulo.
Comentario:
El proceso monitorio es un mecanismo expedito para cobrar obligaciones dinerarias, contractuales, determinadas, exigibles y que no superen la mínima cuantía.
